Як купити землю на Балі: гайд для іноземного інвестора

Чи може іноземець купити землю на Балі? Не у повну власність, але ви можете легально закріпити ділянку через довгострокову оренду (лізхолд) або через право забудови (Hak Guna Bangunan, HGB) на власну компанію з іноземним капіталом (PT PMA). Землю на Балі продають за ар (100 м²): від приблизно $4 000 за ар у віддалених районах Західного та Східного Балі до $150 000+ у Семіньяку, за оренди на 25–30 років. Перед ціною перевірте зонування: червона й рожева зони дозволяють комерційне використання та оренду, жовта переважно житлова, а зелених зон треба уникати. Ціни перевірено у вересні 2026 року.

Чи може іноземець купити землю на Балі? Право власності та зонування

Іноземці не можуть володіти землею на правах повної власності (Hak Milik). Є два легальні шляхи (порівняння - у статті лізхолд чи фрігольд на Балі):

• Лізхолд: ви орендуєте ділянку на фіксований строк, зазвичай 25–30 років, з можливістю продовження до 80. Строк починається з підписання договору, а не із завершення вілли, тож час на будівництво віднімається від вашої оренди
• HGB через PT PMA: право забудови оформлюється на вашу компанію. Потрібен інвестиційний план близько $700 000 і сплачений капітал $250 000; це основний шлях до іпотеки на Балі

Зонування визначає, що можна будувати на ділянці:

• Червона та рожева зона – найбільш безпечний та ліквідний актив. Дозволяють зведення комерційних об'єктів та їх подальшу легальну експлуатацію (короткострокову та довгострокову здачу в оренду)
• Жовта зона – призначена переважно для приватного житлового будівництва, де комерційна діяльність може бути обмежена
• Зелена зона – охоронювана територія. КАТЕГОРИЧНО слід уникати інвестицій у зелену зону, і мораторій на будівництво на Балі тепер це жорстко контролює; будь-яке будівництво тут вважається незаконним і несе ризик повної втрати активів без компенсації

Як купити землю на Балі: процес крок за кроком

• Домовтеся про ціну. Із землею пропозиція - лише частина справи: власниками часто є родини, а свій голос має місцева громада (банджар). Я веду переговори щодо землі для приватних інвесторів і забудовників на острові
• Вносьте депозит лише через уповноваженого нотаріуса. Він закріплює ділянку за вами і відкриває етап юридичної перевірки (due diligence)
• Проведіть due diligence: аудит прав власності (особливо якщо земля родинна), перевірка відповідності зонуванню та коефіцієнтам забудови, підтвердження легальності всіх договорів
• Перевірте під'їзд і комунікації. Будівництво на ділянці без дороги, води чи електрики обійдеться дорожче, ніж підказує її ціна
• Отримайте дозволи до початку будівництва: дозвіл на будівництво PBG, а для готової вілли - сертифікат введення в експлуатацію SLF. Після мораторію на будівництво 2025 року віллу без них не легалізують заднім числом

Податки та збори при купівлі землі на Балі

Окрім ціни, заплануйте дві статті витрат:

• Власник землі, як правило, сплачує податок на дохід у розмірі близько 10% від суми транзакції
• Інвестор покриває нотаріальні послуги, що становлять приблизно 1% від вартості

Де купити землю на Балі

Сформовані ринки, як-от Чангу, Убуд та Улувату, мають найстабільніший попит і найвищі ціни: 8–20 млн рупій за м², тобто приблизно $45 000–110 000 за ар.

Райони з більшим потенціалом зростання:

• Території вздовж лінії Сесех-Чемагі-Танах Лот
• Східне узбережжя в районі Virgin Beach
• Північ Балі, зокрема околиці Ловіни, де очікується будівництво нового міжнародного аеропорту

Надто низька ціна, як-от 800 тисяч рупій за м² (близько $4 500 за ар) у віддалених районах, часто означає проблеми з юридичним статусом землі або відсутність інфраструктури.

Скільки коштує земля на Балі? Ціни за районами (2025–2026)

Ціни за ар (100 м²) для оренди на 25–30 років, за регіонами.

1. Південний Балі: Епіцентр Попиту та Преміум-Інвестицій

Цей регіон залишається найдорожчим і найбільш затребуваним завдяки розвиненій інфраструктурі, близькості до аеропорту та океану.

2. Центральний Балі: Духовність, Природа та Культура

Серце острова, що приваблює туристів, орієнтованих на йогу, ретрити та мистецтво.

3. Західний Балі: Незаймана Природа та Нові Горизонти

Найменш освоєна частина острова, що приваблює інвесторів, готових грати «в довгу».

4. Північний Балі: Майбутній Центр Зростання

З анонсом будівництва нового аеропорту цей регіон перетворився на найперспективніший для довгострокових капіталовкладень.

5. Східний Балі: Автентичність та Дайвінг-Рай

Ця частина острова зберігає свою самобутність і приваблює туристів, що шукають справжній Балі.

Особливості для громадян України

Детальний чекліст - у статті нерухомість на Балі для українців. Українці, як і всі іноземці, не можуть отримати Hak Milik (право повної власності) на землю в Індонезії. Найпоширеніший шлях для індивідуальних українських інвесторів - лізхолд на 25–30 років із можливістю продовження до 80 років. Маршрут через PT PMA вимагає загального інвестиційного плану на ~$700 000 та сплаченого капіталу $250 000. Враховуйте обмеження НБУ при плануванні: e-ліміт €50 000/рік для фізичних осіб та місячний ліміт ~₴500 000 для карткових операцій з нерухомістю (з вересня 2024). На Балі існує велика українська діаспора - мережі підтримки та рекомендації доступні. Завжди використовуйте нотаріуса, який може надати документи англійською мовою або забезпечити сертифікований переклад українською.

Земля чи готова вілла?

Купувати землю варто, якщо ви плануєте будувати або девелопити: ви обираєте ділянку, проєкт і терміни, але берете на себе дозволи та ризики будівництва, а строк оренди спливає, поки ви будуєте. Якщо вам потрібен об'єкт, який можна використовувати чи здавати раніше, прочитайте, як купити віллу на Балі іноземцю, або перегляньте перевірені об'єкти на продаж. Щоб перевірити ділянку до внесення депозиту, запишіться на безкоштовну консультацію.